Залог — это сумма, которую квартиросъёмщик передаёт собственнику жилья при подписании договора. Он нужен для того, чтобы у хозяина была финансовая подушка на случай, если жильцы испортят мебель, сломают технику или оставят долги за коммунальные услуги.
В народе такой платёж часто называют страховым депозитом или задатком, хотя в юридических документах фигурирует термин «обеспечительный платёж».
Какой размер залога считается нормальным
Сумму депозита стороны могут установить любую — закон это не ограничивает. Главное, чтобы она устраивала и владельца, и жильцов.
По идее, залог должен покрывать возможные риски: стоимость ремонта, замену техники и мебели. Но на практике это трудно реализовать — если сложить все эти расходы, сумма получится огромной. Поэтому большинство арендодателей берут депозит, равный одному месяцу аренды. Например, если квартира сдаётся за 50 тысяч рублей, залог тоже составит 50 тысяч.
Иногда владельцы запрашивают больше — особенно если жильцы планируют заселиться с детьми или домашними питомцами. Это связано с повышенными рисками: дети могут разбить телевизор, животные — испортить мебель или обои.
Залог можно разбить на части и вносить поэтапно — этот момент тоже обсуждается и прописывается в договоре.
На что можно потратить депозит
Все случаи, когда собственник может удержать часть залога или всю сумму, должны быть чётко прописаны в договоре. Обычно это следующие ситуации:
задолженность по арендной плате;
неоплаченные счета за коммунальные услуги;
ущерб, нанесённый имуществу хозяина;
досрочное расторжение договора без предупреждения;
в счёт оплаты последнего месяца проживания, если такой пункт есть в договоре.
На что-либо другое тратить залог нельзя. Например, запрещено удерживать деньги за естественный износ — мелкие царапины на полу, выцветшие обои, сломавшаяся от старости техника. Это не вина жильцов, а нормальный процесс эксплуатации.
Как определить, сколько можно удержать
Из залога можно не возвращать только те деньги, которые реально нужны для компенсации ущерба или погашения долгов. И эта сумма должна быть подтверждена документально.
Например, если жилец разбил вазу, владелец может удержать ровно столько, сколько она стоила. Если чека не сохранилось — ориентируются на рыночную стоимость аналогичного товара.
Важно: сначала считается ремонт, а только потом замена. Если на диване появилось пятно, нельзя сразу забирать весь залог. Сначала нужно выяснить, сколько стоит химчистка или перетяжка. Заменять вещь можно только в том случае, если восстановить её невозможно или ремонт обойдётся дороже покупки новой.
Как происходит возврат депозита
Когда жильцы съезжают, собственник и арендаторы подписывают акт сдачи-приёмки. В этом документе фиксируются все проблемы: повреждения, долги, недоплаты.
Если нарушений нет — залог возвращается в срок, указанный в договоре. Если есть — владелец компенсирует свои расходы из депозита. Для этого он обязан предоставить письменный расчёт и подтверждающие документы: чеки, счета, квитанции.
Оставшиеся после компенсации деньги возвращают квартирантам. Если залога не хватило, чтобы покрыть ущерб, жильцы должны доплатить разницу. В таком случае лучше оформить долговую расписку с указанием суммы, сроков и способа погашения.
Если стороны не могут договориться, можно заказать независимую оценку ущерба или обратиться в суд. В судебном порядке доказывать наличие ущерба и его размер придётся собственнику.
Зачем нужна страховка, если есть залог
Страховой депозит — это хорошо, но не панацея. На случай крупных расходов лучше дополнительно оформить страховку. Сумму выплаты можно выбрать самостоятельно, чтобы она покрыла те риски, на которые не хватает залога.
Для владельцев квартир в Москве и области, Санкт-Петербурге и Ленобласти есть специальные полисы для арендодателей. Они покрывают случайную порчу отделки, мебели, техники, а также ущерб соседям — например, при затоплении из-за забытого крана.
Оформить такой полис можно онлайн. Обычно его покупают на месяц, как подписку, а при необходимости продлевают. В настройках можно выбрать нужные опции и страховые суммы.
Жителям других регионов доступны стандартные полисы страхования недвижимости. Они защищают от пожара, затопления соседями и других базовых рисков.
