Содержание:
Ежегодно в России появляется порядка 3000 новых риэлторских фирм. Чаще всего решение открыть собственное агентство принимает бывший риелтор, накопивший за время работы опыт, знания и потенциальных клиентов. Но и новичку в этом бизнесе, и опытному специалисту стоит придерживаться общего руководства, как открыть агентство недвижимости с нуля.
↑ Направления работы риэлторских компаний
Начинать бизнес в сфере недвижимости новичку без опыта и понимания всех тонкостей подобной работы – довольно рискованный шаг. Для начала стоит посвятить время подробному изучению нюансов данной отрасли, чтобы понять, чем конкретно предстоит заниматься, какие услуги предоставлять, четко определить основные задачи на первых этапах развития. B России деятельность агентств недвижимости – один из самых прибыльных бизнесов. В 2021 году они уступают по доходности только компаниям, которые предоставляют финансовые, информационные услуги и общепиту. Основная причина рентабельности бизнеса – широкий круг услуг, которые входят в компетенцию риелторов. Основные виды услуги, которые может предоставлять агентство недвижимости:
- консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;
- подбор вариантов и организация показов объектов недвижимости;
- участие в просмотре объектов;
- переговоры с продавцом о цене недвижимости и условиях выкупа;
- покупка, продажа жилья (квартир, частных домов, комнат);
- сбор и подготовка документов, проверка правоустанавливающих документов и предупреждение покупателя обо всех рисках;
- работа с загородной или коммерческой недвижимостью;
- аренда помещений, жилья;
- содействие в организации взаиморасчетов между сторонами;
- документальное оформление передачи объекта недвижимости.
- долевое участие при строительстве объектов недвижимости;
- участие в передаче аванса, составление договора купли-продажи, организация встреч сторон.
Основной принцип работы агентств неизменный – подготовка и комплексное сопровождение сделки. За свою работу агентство получает комиссию. Это примерно 4-8 % от каждой сделки. Ежемесячного оклада чаще всего нет.
↑ Дополнительные услуги
В последнее время риэлторские организации пытаются расширить деятельность, в первую очередь за счет управления недвижимостью и услуг по информационному обеспечению участников сделки. На первых порах риелторы выполняют чисто агентские функции (сдача помещения в аренду) и, только накопив достаточный опыт и досконально изучив, как работает агентство недвижимости, переходят к выполнению управленческих функций. К информационным услугам относятся:
- консультирование клиентов по правовым и иным вопросам;
- услуги по оформлению документов;
- услуги по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам;
- услуги нотариуса (оформление доверенности);
- почтовые отправления;
- реклама;
- экспертная оценка объектов недвижимости;
- госуслуги (оплата госпошлины, обновление технической документации).
В последнее время возрастает интерес к операциям в арендном секторе. Среди дополнительных услуг можно выделить также расселение коммунальных квартир, услуги по приватизации жилья, помощь в оформлении ипотеки: подбор банка и отправление заявки, содействие в выборе страховщика и программы страхования.
↑ Документы для регистрации
Начать непосредственно открытие агентства стоит с государственной регистрации. Для работы риэлторского агентства достаточно статуса индивидуального предпринимателя, но если собственников будет несколько, тогда открывается ООО. Подать заявление для регистрации ИП можно на сайте налоговой инспекции. Для этого понадобится копия паспорта, заявление и квитанция об оплате госпошлины. Процедура открытия ООО немного сложнее:
- надо подготовить заявление (форма Р11001), подписанное и заверенное у нотариуса, обязательно с указанием направления работы фирмы;
- предоставить паспортные данные и ИНН всех учредителей;
- разработать устав ООО;
- принять решение о создании юридического лица. Если учредителей несколько, вместо решения готовится учредительный договор с протоколом собрания;
- оплатить госпошлину и приложить квитанцию к документам для регистрации.
Далее ИП или ООО нужно зарегистрировать в качестве налогоплательщика. Срок для всех одинаковый – 5 рабочих дней. После этого открыть банковский счет, который также нужно сообщить налоговой инспекции.
↑ Организация работы
После регистрации ИП или фирмы необходимо найти подходящее помещение, подписать договор аренды, набрать сотрудников и организовать работу.
↑ Аренда офиса
Для первоначального запуска бизнеса однозначно нужно выбирать аренду офисного помещения. Потом можно позаботиться о покупке собственного офиса с отдельным входом на первом этаже. Офис для аренды может располагаться на первом этаже с отдельным входом на красной линии или в большом бизнес центре. Выбирать нужно, исходя из выбранного направления деятельности агентства:
- Если это продажа элитного жилья, офис должен быть в центре города, с соответствующей статусу клиентов обстановкой и ремонтом.
- Для фирм, которые планируют работать в сегменте продажи или сдачи в аренду квартир на вторичном рынке или недорогой коммерческой недвижимости, подойдет небольшое помещение площадью 10-15 кв. м.
Следующий шаг – обстановка офиса. Нужно оборудовать несколько рабочих мест, выделить зоны: рабочую, приема клиентов и кабинет руководителя. Последний можно совмещать с местом для оформления документов, если юрист приходящий. Для обустройства понадобится офисная мебель, компьютерная техника в зависимости от штата и масштабов фирмы (несколько компьютеров, сервер с базой данных организации, принтер, факс). Другие важные моменты – интернет, мобильная связь. Звонки должны приходить на номер, указанный в рекламе. Лучше всего выбрать простой телефон, который быстро запоминается. Обязательно разработать сайт, на котором будет указана подробная официальная информация об агентстве, описаны услуги и прайс-лист.
↑ Подбор персонала
Это необязательный пункт в пошаговой инструкции открытия агентства недвижимости с нуля. Момент найма агентов полностью зависит от первоначальных возможностей. Если они ограничены, владелец бизнеса может для начала самостоятельно выполнять всю работу. Крупному агентству для успешной деятельности необходимо набрать следующий коллектив:
- руководитель агентства;
- секретарь или помощник руководителя для приема звонков и встречи клиентов;
- агенты по недвижимости (риелторы);
- юрист;
- бухгалтер.
Чаще агенты работают за процент от сделки. Такой подход мотивирует сотрудников на поиск клиентов и новых подходов в работе с ними. Прорабатывая бизнес-план агентства, стоит предусмотреть дополнительные расходы на стартовую оплату труда агентов, если они не захотят работать исключительно за процент. Главная проблема новых начинающих агентств – утечка информации. Чтобы недобросовестные сотрудники не делились контактами клиентов с конкурентами, не проводили сделки в частном порядке, нужно обязательно прописать все обязанности и ответственность в договоре, предусмотреть штраф за разглашение конфиденциальной информации.
↑ Реклама
Раскрутка начинающегося бизнеса в этой сфере реализуется посредством разных методов, которые в комплексе должны давать желаемый результат. Конкуренция в отрасли жесточайшая, поэтому бюджет на рекламу нужно формировать серьезный. Рабочие рекламные стратегии для агентства недвижимости:
- расклейка объявлений в различных районах города;
- объявления в СМИ;
- объявления на онлайн досках;
- собственный сайт с поисковой оптимизацией;
- подключение контекстной рекламы.
Со временем эти методы дадут первых клиентов, и если они останутся довольными качеством услуг, «продавать» агентство будет так называемое сарафанное радио.
↑ Бюджет для открытия риэлторского агентства
Задумываясь о том, как открыть риэлторское агентство с нуля, первое, что стоит учесть, это бюджет. Открытие фирмы не требует огромных вложений, основной бюджет будет направлен на рекламу. Основные затраты при открытии агентства недвижимости:
- аренда помещения – от 4000 в Белгороде до 33000 рублей в Москве за 1 квадратный метр;
- заработная плата сотрудникам – % от сделок, но стоит на старте предусмотреть наличие оборотных средств на первые 3 месяца работы;
- транспортные услуги, услуги мобильной связи, обслуживание расчетного счета – от 15 000 рублей в месяц;
- реклама – у небольших агентств уходит около 50 000 рублей, у больших около 150 000 рублей;
- разработка фирменного стиля (регистрация, логотип, сайт) – 50 000 рублей;
- закупка мебели и оборудования – для штата до 10 сотрудников расходы в общей сложности составят порядка от 50 000 до 100 000 рублей;
- услуги аутсорсинга (бухгалтер, юрист, клинер) – 13 000 рублей.
Таким образом, на открытие агентства недвижимости требуется порядка 100-300 тысяч рублей. Средний заработок в этой нише – 4-6 % от суммы сделки. Исходя из этих примерных цифр и планируемого объема сделок, можно определить, выгодно ли открывать фирму или нет.
↑ Плюсы и минусы агентства недвижимости
Большинство сделок на рынке недвижимости проводится через посредников, основная работа которых заключается в организации встречи покупателя и продавца. Популярным риелторский бизнес среди начинающих предпринимателей делают низкий порог финансовых вложений, постоянный спрос на услуги, хорошие комиссионные. Из минусов можно выделить:
- высокую конкуренцию в отрасли, 80 % новых фирм закрываются в первый год работы на рынке;
- нужен опыт, знания нюансов сферы, схем работы и подводных камней;
- существенные вложения в рекламу, в частности на старте запуска проекта;
- репутация мелких фирм в России подорвана многочисленными обманными схемами, поэтому клиенты предпочитают агентства, которые на рынке уже долгое время;
- опытные клиенты всегда могут договориться с продавцом в обход посредника, что грозит финансовыми потерями.
Таким образом, одного желания заработать здесь недостаточно. Перед тем как открыть агентство недвижимости, придется многому научиться. Лучший выход – устроиться на работу риелтором на год, получить знания и наработать клиентскую базу под руководством опытных наставников. Еще один вариант упростить себе задачу – приобрести действующее агентство недвижимости. Но оба вариант требуют грамотного подхода к организации дальнейшей работы.
↑ Аренда квартиры через агентство плюсы и минусы
Чаще всего люди при съеме квартиры не очень внимательны. Стараются найти жилье, которое сдается через знакомых, при этом забывая, что не всегда низкая цена за него может оказаться оправданной. Почему выгоднее снимать квартиру через агентство Например:
- Опытный агент не допустит двойной пересдачи жилья. Его клиента не обманут;
- Он обратит внимание на соседей по площадке и состояние подъезда в целом. То есть поблизости не будет нетрезвых жильцов, которые мешают спать или создают угрозу жизни;
- Предложит наиболее удобный район с инфраструктурой, подберет этаж, выберет квартиру с мебелью, бытовой техникой. Словом будет предлагать то, что нужно клиенту;
- Четкая фиксированная цена на снимаемое жилье, гарантия при вселении. Проверяет документы на подлинность у владельцев;
- Экономия времени на поиски квартиры.
Конечно, бывают фирмы однодневки, часто выкладывающие фото несуществующих квартир. Нужен будет и комиссионный взнос, который равен стоимости одного месяца аренды. Поэтому при выборе стоит посмотреть на срок работы агентства, наличие сайта у компании, реклама его в газетах или сети. Оплата у хорошего агента только после оформления сделки, предоплату там не просят.
